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GESCHÄFTSBERICHT 2023
Hohe Anforderungen
treffen auf gute Ausgangslage
Steigende Energiepreise, steigende Kosten durch Inflation, deutlich steigende Anforderungen durch die Politik und eine unsichere und nicht verlässliche Förderlandschaft – die gesamte Wohnungswirtschaft steht aktuell bundesweit vor großen Herausforderungen. Besonders als Genossenschaft sehen wir uns dadurch in einen extremen Spagat gezwungen: Wir möchten weiterhin bezahlbaren Wohnraum anbieten. Aber die Spanne zwischen dem, was wir machen müssen und wollen, und dem, was wir angesichts der Rahmenbedingungen noch machen können, wird immer größer. Auch wird unser wirtschaftliches Handeln zusätzlich maßgeblich negativ beeinflusst, da bei steigenden Anforderungen an Modernisierungen gleichzeitig die Mieterhöhungsmöglichkeiten eingeschränkt werden.
Trotz dieser sehr angespannten Gesamtsituation stehen wir mit dem SBV insgesamt gut da. Das zeigt zum Beispiel unsere CO2-Bilanz, die wir auch 2023 erstellt haben. Mit gutem Ergebnis: Nur fünf bis zehn Prozent unseres Bestandes weisen Energieverbräuche auf, die den Anforderungen an die geplante Energieeffizienzrichtlinie nicht mehr entsprechen. Diese Wohnungsbestände hatten wir ohnehin bereits für uns zur Modernisierung vorgesehen und werden sie zeitnah angehen.
Bei dem guten Ergebnis profitieren wir auch von der bewährten Zusammenarbeit mit unseren Partnern vor Ort. Allen voran den Flensburger Stadtwerken. Mit ihrem 2007 gestarteten Programm greenconcept hat sich unser lokaler Energiepartner bereits früh auf den Weg gemacht. Und nach Umsetzung des von der Ratsversammlung angenommenen Bürgerbegehrens soll bis 2035 CO2-Neutralität erreicht werden. Ein wichtiger Schritt dahin ist die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung. Das deutschlandweit einmalige flächendeckende Fernwärmenetz in Flensburg, an das auch die Gebäude des SBV-Bestands angeschlossen sind, bietet außergewöhnlich gute Voraussetzungen für die wirkungsvolle Umsetzung einer solch zentralen Maßnahme.
Auch mit dem Land Schleswig-Holstein haben wir einen starken Partner an der Seite. Die Möglichkeiten und die Höhe der Wohnraumförderung sind in unserem Bundesland so hoch wie in keinem anderen. An der Gestaltung der Förderlandschaft für den Wohnungsbau im Norden war der SBV gemeinsam mit anderen Genossenschaften aktiv beteiligt.
Unser Fazit: Die hohen Anforderungen bekommen auch wir zu spüren, doch unsere Ausgangslage ist gut – auch in Sachen Energiebilanz!
Ehrenamt und Genossenschaft
– das passt!
Fast jeder zweite Schleswig-Holsteiner engagiert sich ehrenamtlich. Einige davon auch beim SBV. Die größte Gruppe Ehrenamtlicher ist unsere Vertreterversammlung. 58 Mitglieder bilden aktuell das höchste Gremium unserer Genossenschaft. Sie repräsentieren unsere aktuell rund 13.000 Mitglieder und stimmen u. a. über die Verteilung des Jahresgewinns ab. Ein Amt mit Mehrwert: „Ich habe viel über die Arbeit des SBV und die Entwicklung Flensburgs erfahren“, sagt Vertreter Wolf-Dieter Sauer im Interview.
Ehrenamtlich Engagierte trifft man auch in unserem SBV-Gemeinschaftshaus 360° und im SBV-Nachbarschaftstreff KommRein an, wo sie zum Singen, Basteln und Malen einladen. Insgesamt waren 2023 – ohne die Vertreterinnen und Vertreter – rund 60 Ehrenamtliche bei uns aktiv. Im August haben wir sie zu einem Dankeschön-Tag eingeladen. Mit Besuch der Kunstausstellung NordArt in Rendsburg und Café-Pause mit Unterhaltungsprogramm an der Schlei.
Im Hausflur, im Stadtteil,
auf der Wiese ...
Ein paar Tische und Stühle und jeder bringt etwas mit – viel mehr braucht es nicht für ein gemütliches und leckeres Beisammensein unter Nachbarn. 43 Hausgemeinschaften haben sich zum Frühstück mit den Nachbarn am Internationalen Tag der Genossenschaften Anfang Juli angemeldet. Brötchen, Marmelade und Sekt haben SBV-Mitarbeitende vorbeigebracht. Nicht nur Hausgemeinschaften, auch Bewohner in den Stadtteilen haben gemeinsam gefeiert, u. a. im September auf dem fröhlichen Quartiersfest am Friesischen Berg. Ebenfalls im September war die SBV-Obstwiese Treffpunkt für mehr als 200 Flensburger Kita-Kinder. Äpfel sammeln, schnippeln, pressen und den selbstgemachten Saft trinken hieß es auf der Obstwiesenwoche – inklusive pädagogischem Begleitprogramm rund um den Apfel.
Fokus energetische Sanierung
Auch 2023 waren wir wieder auf etlichen Sanierungs- und Modernisierungsbaustellen in unserem Bestand unterwegs. Von Kleinstinstandhaltungsmaßnahmen über Einzelwohnungsmodernisierungen bis zu unseren „Klassikern“, den energetischen Sanierungen.
Dazu gehörten auch die umfangreichen Arbeiten in der Schützenkuhle 29-31 (Laufzeit 7/2023-7/2024) mit 14 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von rund 800 Quadratmetern. Die Arbeiten stellen einen weiteren Abschnitt der energetischen Sanierung eines ganzen Straßenzuges dar, bei dem jeweils der gesamte Rohbaukörper neu gemacht wird. Von neuen Fenstern über eine neue Wärmedämmung der Fassade, des Dachbodens und der Kellerdecke bis zum neuen Dach.
Insgesamt sind an einem solchen Projekt rund 20 Gewerke beteiligt. Die Investitionssumme für die Sanierung der Schützenkuhle 29-31 mit dem Ziel eines KfW 85 Effizienzhauses liegt bei rund 2,5 Millionen Euro. Insgesamt haben wir im Jahr 2023 rund 8,3 Mio. Euro für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen aufgewendet.
Ein Quartier für Familien
Unser Quartier Fruerlund hat einen neuen Treffpunkt bekommen. Trotz widriger Umstände haben wir den Neubau für die Kita Bullerbü der Kinder- und Jugenddienste Adelby1 noch zum Jahresende fertigstellen können. Vorher hatte die Kita in einem ehemaligen und in die Jahre gekommenen Mehrfamilienhaus ihr Zuhause. In dem neuen Gebäude mit rund 1.500 Quadratmetern Gesamtfläche sind künftig auch der Elterntreff des Vereins Schutzengel und ein Familienzentrum untergebracht. Insgesamt hat der SBV sechs Millionen Euro in den Neubau investiert, der das Quartier auch architektonisch aufwertet.
Unser Trio für schnelles Internet
30 Prozent unseres Bestandes sind inzwischen an das neue, schnelle Glasfasernetz angeschlossen. Um dieses Projekt zügig und kompetent umsetzen zu können, hat der SBV sich zwei vertraute Partner dazu geholt. Die Stadtwerke Flensburg, mit denen wir bereits im Energiebereich eng zusammenarbeiten, sind für die Verlegung der Kabel bis zum Hausanschluss zuständig. Den Schritt vom Hausanschluss bis zur Anschlussdose in den einzelnen Wohnungen übernimmt der Kabelnetzbetreiber PŸUR, der beim SBV auch für die TV-Grundversorgung zuständig ist. Das Trio aus SBV, den Flensburger Stadtwerken und PŸUR rechnet damit, dass bis 2026 alle wohnenden Mitglieder mit der Grundlage für modernes und störungsfreies Highspeed-Internet ausgestattet sind. Projektstart war 2021.
"Wir behalten das Ziel im Blick!"
Nachhaltigkeit ist beim SBV schon immer Grundlage des genossenschaftlichen Handelns. Viele Anforderungen hat er bereits umgesetzt, bevor sie öffentlich diskutiert wurden. Die aktuelle Situation stellt jedoch auch die Genossenschaft vor besondere Herausforderungen. Ein Interview mit dem Vorstand.
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit beim SBV?
Jürgen Möller: Zunächst einmal fühlen wir uns als Genossenschaft ohnehin dem nachhaltigen Handeln verpflichtet. Und das auf allen Ebenen, die auch im Zieldreieck der Nachhaltigkeit definiert sind. Die Energieeffizienz ist fester Orientierungspunkt für unsere Investitionsplanung, und im Bereich Bauen sind wir zum Beispiel schon lange vor den Diskussionen auf mineralische Baustoffe umgestiegen. Aktuell ist auch die Gefahrstoffbeseitigung ein großes Thema für uns.
Wie stellte sich die Situation 2023 dar?
Michael Ebsen: Momentan stellt uns die politische und wirtschaftliche Lage insgesamt vor große Herausforderungen. 2023 gab es zahlreiche Krisensituationen, die unsere Handlungsfähigkeit eingeschränkt haben. Der Ukraine-Krieg und die damit verbundenen Auswirkungen auf Energiesicherheit und -kosten sind nur eine davon. Die Inflation und weltweite Lieferengpässe sind weitere.
Jürgen Möller: Hinzu kommt, dass die Dokumentationspflichten und Auflagen im Bereich Nachhaltigkeit nochmals gestiegen sind. Als Wohnungsbauwirtschaft sind wir unter anderem betroffen von der EU-Taxonomie, die seit 2022 greift und weitere Berichtspflichten mit sich bringt. Auch die CO2-Reportpflicht trifft uns.
Wie gehen Sie mit den steigenden Herausforderungen um?
Michael Ebsen: Was die Maßnahmen auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit betrifft, prüfen wir sehr bewusst, welche zielführend sind. Um nachhaltig zu sein, muss man nicht immer alles machen, was möglich ist. Priorität haben die Maßnahmen, die den größten Hebel auf die Energieeffizienz haben. 2023 haben wir neue Analysetools für das Gebäude- und Bestandsmanagement eingeführt. Mit diesen Systemen werden umfangreiche Daten zu unserem Bestand erfasst und analysiert, die eine gute Grundlage für strategische Entscheidungen bieten. Die konsequente Digitalisierung nutzen wir, um noch nachhaltiger zu werden.
Jürgen Möller: Und auch hier setzen wir auf starke Partner, mit denen wir innovative Lösungen erarbeiten. Mit den Stadtwerken Flensburg sind wir zum Beispiel im Gespräch zu weiteren Photovoltaikanlagen auf unseren Gebäuden, zu Quartierslösungen in Sachen E-Mobilität und nicht zuletzt zu möglichen Mieterstrommodellen.
Michael Ebsen: Klar ist: Wir behalten das Ziel weiterhin im Blick.
Wie wir Projekte planen
In 2023 standen unsere Gebäude am Schwarzen Weg ganz oben auf der Aufgabenliste. Schnell war klar: Eine Modernisierung/Sanierung der Gebäude mit rund 1.500 Quadratmetern Wohnfläche ist technisch nicht mehr möglich und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll. Das war der Startschuss für die Entwicklung einer neuen Idee, die sich auf dem 7.400 Quadratmeter großen Grundstück realisieren lässt.
Das erarbeitete Konzept sieht vor, die alten Gebäude abzureißen und durch neue zu ersetzen, die dem KfW-Standard eines Effizienzhauses 40 entsprechen. Dabei werden die 37 Wohnungen im Altbestand durch 66 Wohnungen in sechs neuen Gebäuden ersetzt. Investitionsumfang: ca. 15 Millionen Euro. Ende 2023 haben die SBV-Gremien grünes Licht gegeben. Anfang 2024 haben wir den betroffenen Mitgliedern unsere Pläne vorgestellt. Wir begleiten sie beim Umzug. Spätestens im Herbst 2024 soll der Abbruch beginnen. Sobald der Bauantrag genehmigt ist, übernimmt die geniusbau.
Die gemeinsame Marke des Flensburger Bauunternehmens Höft und der Rendsburger BCS GmbH ist für die Umsetzung verantwortlich. Das erleichtert die Planungen auf unserer Seite und spart wertvolle Zeit, da geniusbau einen Haustyp umsetzen wird, der sich bereits in anderen Projekten in Schleswig-Holstein bewährt hat. Die Gesamtbauzeit ist mit zwei Jahren kalkuliert. Neben dem Projekt „Schwarzer Weg“ wurden 2023 mit den Planungen für die Norderstraße 26-32 und die Viktoria-Höfe zwei weitere künftige Bauprojekte vorangebracht. Darüber hinaus hat die SBV-Unternehmensentwicklung im Bereich Bau den Neubau des Familienzentrums in Fruerlund sowie größere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen begleitet.
Was wünschen Sie sich
von ihrem Stadtteiltreff?
Das SBV-Gemeinschaftshaus 360° und der SBV-Nachbarschaftstreff KommRein werden bereits heute gern genutzt – nicht nur von unseren Mitgliedern. Hier kommen die Menschen geistig und körperlich in Bewegung, können neue Dinge ausprobieren und neue Kontakte knüpfen. Aber wir wissen natürlich: Besser geht immer! Deswegen haben wir eine Umfrage gestartet. Was wünschen Sie sich von Ihrem Stadtteiltreff? An welchen Tagen/zu welchen Uhrzeiten möchten Sie den Treff gern nutzen? … Ende des Jahres haben wir die Umfrage verschickt. Nun sind wir gespannt und freuen uns darauf, unsere Angebote 2024 gemeinsam mit den Menschen aus Flensburg weiterzuentwickeln.
Gemeinsam die Region entdecken
Die ersten kommen auf dem Parkplatz an. Einige haben sich zu Fahrgemeinschaften zusammengeschlossen. Kurz nach 13 Uhr sind alle da. Es ist SBV-Wanderdienstag. Seit 2020 heißt es bei uns viermal im Jahr „Unterwegs mit Ute und Achim Jahnke“. Die beiden wandern schon seit vielen Jahren, waren im Wanderverein und kennen so manche schöne Strecke in der Umgebung. Als wegen der Corona-Pandemie vorübergehend nur Aktivitäten draußen möglich waren, haben sie sich entschlossen, auch andere Menschen für das Wandern zu begeistern. Ihr neues Angebot im Programm unseres 360°-Gemeinschaftshauses fand schnell Zuspruch. Auf den vier Wanderungen 2023 waren jeweils bis zu 18 Teilnehmerinnen und Teilnehmer dabei. „Inzwischen haben wir auch schon Stammgäste“, sagt Ute Jahnke.
Die Strecken sind zwischen vier und zehn Kilometern lang. 2023 haben sie Holnis, die Marienhölzung, Unewatt und Schusterkate erkundet. „Was zählt, ist das Wandern, aber natürlich auch die Gemeinschaft.“ Und die wird auch in den Pausen gepflegt. „Wir versuchen immer, zur Halbzeit irgendwo in ein Café einzukehren.“ Auch 2024 soll es weitergehen mit den Regionserkundungen in Wanderstiefeln. Eine Tour um den Sankelmarker See ist schon geplant.
Gemeinsam Neues entdecken – das ist auch das Motto unserer beliebten Tagestouren aus den 360°-Highlights. 2023 ging es mit jeweils rund 100 Mitreisenden nach Büsum und Fehmarn. Immer auf dem Programm: ein gemeinsames Mittagessen, eine Stadtführung oder ein anderes festes Angebot und freie Zeit für eigene Erkundungen. Die Preise für die Teilnahme sind niedrig, so dass auch Menschen mit wenig Geld einen besonderen Tag in Gemeinschaft erleben können.
Feiern zu jeder Jahreszeit
Im Februar haben Wikinger und Piraten die SBV-Sporthalle geentert. Die gemeinsame Faschingsfeier mit dem örtlichen Sportverein und Kooperationspartner TSB bot den Kindern eine willkommene Gelegenheit zum Austoben und Spielen. Das SBV-Frühjahr begann dann am 25. März: Zum traditionellen SBV-Frühlingserwachen haben unsere Auszubildenden in der Innenstadt und an der Hafenspitze Blumen an Passanten verteilt. Im Sommer stand ein "Stadtteilfestchen" mit Würstchen, Waffeln und Meeresschutzrallye am Strand auf dem Programm unseres Nachbarschaftstreffs KommRein, und im November haben wir beim großen Laternenumzug viel Licht und Musik in die winterliche Dunkelheit getragen.
Bewegte Zeiten
Das Geschäftsjahr 2023 war für unsere Spareinrichtung eine herausfordernde Zeit. Im Zuge der Zinswende haben sich auch einige unserer Kunden entschieden, ihr Geld in die von den Banken stark beworbenen Tages- und Festgeldangebote zu investieren. Unsere Einlagen sind in dieser Zeit um knapp acht Prozent auf 87 Millionen Euro gesunken. Der zwischenzeitlich wieder zu verzeichnende Zufluss der Einlagen zeigt jedoch, dass wir mit den Produkten unserer Spareinrichtung insbesondere im mittel- und langfristigen Bereich nach wie vor sehr attraktive Konditionen bieten. Dies gilt besonders, wenn die Zinsen – wie von einige Fachleuten bereits prognostiziert – ab Mitte 2024 wieder fallen sollten.
Die vergangenen Monate haben zudem gezeigt, dass der Beratungsbedarf bei unseren Mitgliedern durch die Entwicklungen und Unsicherheiten auf dem Kapitalmarkt deutlich gestiegen ist. Der SBV hat darauf reagiert: Mit Beginn des Geschäftsjahres 2024 ergänzt ein weiterer Kundenberater unser Team. Dadurch haben wir zukünftig die Möglichkeit, wieder aktiv auf unsere Kunden zuzugehen und diese in Bezug auf die für sie richtige Geldanlage zu beraten. Wir sind davon überzeugt: Das Modell einer genossenschaftlichen Spareinrichtung hat an Attraktivität nicht eingebüßt. Die Win-Win-Situation liegt auf der Hand: Unsere Kunden bekommen Geldanlagen zu guten Konditionen, und der SBV kann dieses Geld in die Wohnungsbestände der Genossenschaft investieren.
Am Markt etabliert
Im Jahr 2018 haben wir den Bereich der Fremdverwaltung in unsere Genossenschaft integriert und viel in ihren Aufbau investiert. Inzwischen haben wir uns am Markt etabliert. Im Gegensatz zu anderen Hausverwaltungen konnten wir auch 2023 freie Stellen in unserem Team erfolgreich nachbesetzen. Wir schulen unsere aktuell 12 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (inkl. Buchhaltung) regelmäßig. Dieses Knowhow wird geschätzt: Die SBV-Fremdverwaltung wurden auch 2023 von fast allen Wohnungseigentümergemeinschaften wiederbestellt.
Aufgrund der guten Geschäftsbeziehungen des SBV zu den Handwerkern vor Ort konnten sich unsere Kunden zudem trotz des verschärften Fachkräfte- und Materialmangels auf eine zügige Erledigung anstehender Instandsetzungsmaßnahmen verlassen. Darüber hinaus haben wir sowohl im Bereich der Hausverwaltung (Alleineigentümer) als auch im Bereich der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) neue Kunden dazugewonnen, so dass wir, Stand Ende 2023, rund 3.100 Verwaltungseinheiten betreut haben.
Um die Kommunikation mit unseren Kunden zu optimieren, werden wir 2024 ein Online-Eigentümerportal installieren. Weg von der papiergebundenen Post, können wir unsere Schriftwechsel damit umweltfreundlicher, kostengünstiger und zeitlich effizienter gestalten.
Auf gute Nachbarschaft!
Als Genossenschaft setzen wir auf starke Gemeinschaften. Funktionierende Nachbarschaften sind für uns daher besonders wichtig. Trotzdem läuft auch unter den Nachbarinnen und Nachbarn in unseren Quartieren nicht immer alles rund. Oft geht es um Lärmbelästigung oder durch den gemeinsamen Hausflur tobende Kinder, aber auch um andere Themen. Unsere Bestandsteams sind dann die ersten Ansprechpartner. Sie leiten die Vorfälle an die beiden SBV-Sozialarbeiter Frank Raguse und Marco Jannsen weiter. „Wir führen dann meist kurze Einzelgespräche und schätzen die Lage ein. Größere Streitigkeiten geben wir an streit:fair ab“, erklärt Frank Raguse. Seit 2015 kooperiert der SBV mit dem Projekt aus dem Kreisgebiet Schleswig-Flensburg. Gut geschulte Mediatorinnen und Mediatoren bieten dort Gespräche mit allen Konfliktparteien an. Sie unterstützen die Betroffenen dabei, eine gemeinsame Lösung zu entwickeln. 2023 hat der SBV 16 Fälle an das Projekt übergeben. Einer Vielzahl der Streitparteien ist es gelungen, gemeinsam eine konstruktive Lösung zu entwickeln und zu leben.
SELBSTVERSTÄNDNIS
KLARES BEKENNTNIS TROTZ SCHWIERIGER SITUATION
Wir bekennen uns zum Transformationsprozess hin zu einer nachhaltigen Wirtschaft. Für uns als genossenschaftliches Unternehmen ist Nachhaltigkeit ohnehin fest in unserer Geschäftsstrategie verankert. Dies spiegelt sich in allen Unternehmensbereichen wider.
FÜR DAS KLIMA
Ziel der Genossenschaft ist es, schonend mit natürlichen Ressourcen umzugehen und den CO2-Ausstoß so weit wie möglich zu reduzieren. Zu den konkreten Maßnahmen, die der SBV ergreift, zählen das energiebewusste Bauen und Sanieren, die Arbeit mit verantwortungsbewussten Energiepartnern sowie die Aufklärung der Mitglieder über die Möglichkeiten energiebewussten Wohnens. Zudem reduziert der SBV seinen CO2-Ausstoß durch den Einsatz regenerativer Energien, eine energieeffiziente Geräteausstattung im Gartenservice, eine energieschonende Mobilität und weitere Schritte zur Digitalisierung. Darüber hinaus schärft der SBV das öffentliche Bewusstsein für das Thema durch Einzelmaßnahmen wie die jährliche Baumpflanz-Aktion und den Erhalt von Wiesensäumen.
FÜR DIE GESELLSCHAFT
Nachhaltigkeit im Bereich Soziales wird gewährleistet durch Gerechtigkeit, Chancengleichheit und Solidarität. Diese Forderungen decken sich mit den Leitgedanken von Genossenschaften. Die Satzung des SBV liefert hierzu eine gute Umsetzungsgrundlage. Konkret gelebt wird diese über das Quartiers- und Sozialmanagement, in den SBV-Gemeinschaftshäusern, über die SBV-Stiftung Helmut Schumann, durch zahlreiche Kooperationen, Spenden und Sponsoringaktivitäten sowie die genossenschaftliche Wohnraumvielfalt.
Für das nachhaltige Wirtschaften
Nachhaltigkeit im Bereich Wirtschaft fordert Unternehmen dazu auf, ihren Fokus nicht allein auf maximalen Profit, sondern auf das eigene langfristige und sichere Bestehen zu richten. Dieses Ziel ist bereits in den Leitgedanken einer Genossenschaft verankert: Das Vermögen der Genossenschaft gilt es zu erhalten, gegen Risiken zu schützen und weiterzuentwickeln. Dies gewährleistet der SBV mit seiner Gremienarbeit, seiner Risikostrategie, seiner Finanzierungsstrategie und der Ausgestaltung seiner Geschäftsbeziehungen. In allen Bereichen – seien es die Bauvorhaben oder das Nachhaltige Finanzmanagement (Green Finance) – geht der SBV bewusst und gezielt Schritte, die den Umbruch hin zu einer nachhaltigen Wirtschaft unterstützen. Einen Rahmen dazu gibt unter anderem die EU-Taxonomie-Verordnung vor.
FÜR DIE GENOSSENSCHAFT
Der SBV lebt den genossenschaftlichen Gedanken auch in der internen Verwaltung. Dies zeigt sich in seiner Verantwortung als Ausbilder, in den Fort- und Weiterbildungsangeboten, der Bezahlung und den Sozialleistungen sowie in der gesundheitlichen Vorsorge für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Genossenschaft. Besonders im Bereich der Ausbildung hat der SBV mit der Möglichkeit eines dualen Studiums in 2022/23 neue Impulse gesetzt. Die Genossenschaft sieht dies als Möglichkeit, sich weiterhin als attraktiver Arbeitgeber am Markt zu positionieren und Mitarbeitende langfristig zu binden.
SELBSTVERSTÄNDNIS
Klares Bekenntnis trotz schwieriger Situation
Wir bekennen uns zum Transformationsprozess hin zu einer nachhaltigen Wirtschaft. Für uns als genossenschaftliches Unternehmen ist Nachhaltigkeit ohnehin fest in unserer Geschäftsstrategie verankert. Dies spiegelt sich in allen Unternehmensbereichen wider.
Angesichts steigender Anforderungen und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung stellt uns dieser Weg aktuell jedoch vor große Herausforderungen. Um diese bewältigen zu können, haben wir gute Voraussetzungen. Wir haben starke Partner an unserer Seite, zum Beispiel unseren Energieversorger vor Ort. Überregional tauschen wir uns zudem im Rahmen der Initiative Wohnen 2050 mit anderen Akteuren aus der Wohnungswirtschaft aus, um gemeinsam die Voraussetzungen zur Erreichung der Klimaziele zu schaffen. Wir brauchen jedoch auch die Unterstützung der Politik.
Orientiert am Zieldreieck der Nachhaltigkeit stellt der vorliegende Bericht die Maßnahmen dar, die der SBV bis zum Berichtsjahr 2023 umgesetzt hat. Dies erfolgt unterteilt in die Rubriken Für das Klima (Umwelt), Für die Gesellschaft (Soziales), Für das nachhaltige Wirtschaften (Wirtschaft) sowie Für die Genossenschaft.
Die folgende Sammlung konkreter Maßnahmen und Vorgehensweisen ist ausdrücklich als Grundlage zu sehen, die kontinuierlich auf- und ausgebaut werden soll.
FÜR DAS KLIMA
Ziel der Genossenschaft ist es, schonend mit natürlichen Ressourcen umzugehen und den CO2-Ausstoß so weit wie möglich zu reduzieren. Zu den konkreten Maßnahmen, die der SBV ergreift, zählen das energiebewusste Bauen und Sanieren, die Arbeit mit verantwortungsbewussten Energiepartnern sowie die Aufklärung der Mitglieder über die Möglichkeiten energiebewussten Wohnens. Zudem reduziert der SBV seinen CO2-Ausstoß durch den Einsatzregenerativer Energien, eine energieeffiziente Geräteausstattung im Gartenservice, eine energieschonende Mobilität und weitere Schritte zur Digitalisierung. Darüber hinaus schärft der SBV das öffentliche Bewusstsein für das Thema durch Einzelmaßnahmen wie die jährliche Baumpflanz-Aktion und den Erhalt von Wiesensäumen
Energiebewusstes Bauen und Sanieren
Der SBV setzt bei Neubauten und energetischen Bestandssanierungen interne und externe Energieeffizienz-Experten ein, die in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelistet sind.
Die Empfehlungen dieser Experten nimmt der SBV als Grundlage für seine Neubauprojekte sowie für seine Maßnahmen zur energetischen Sanierung im Bestand. Aufgrund der hohen energetischen Qualität der so entstehenden Effizienzhäuser zum Herstellungszeitpunkt können finanzielle Fördermittel des Staates in Anspruch genommen werden.
Auch im eigenen Verwaltungsgebäude achtet der SBV auf seine Energiebilanz. Zwei Beispiele zeigen dies: 2013 hat der SBV auf Green IT umgestellt (Weiteres dazu unter Digitalisierung), und seit 2014 werden in den Fluren und an den Arbeitsplätzen im SBV-Verwaltungsgebäude ausschließlich energiesparende und lang haltbare LED-Lampen eingesetzt.
2023 hat der SBV zudem neue Analysetools für das Gebäude- und Bestandsmanagement eingeführt. Sie bieten künftig eine weitere Grundlage für strategische Entscheidungen – auch im Hinblick auf noch nachhaltigere Gebäudesanierungen.
Energiepartner
Die Stadtwerke Flensburg haben mit ihrer Strategie, die ganze Stadt über ein zentrales Kraftwerk mit Fernwärme zu versorgen, gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Energieversorgung geschaffen. Ein großer Schritt ist zudem die Errichtung einer Gas- und Dampfturbinenanlage, die zwei ältere kohlenstaubbefeuerte Kesselanlagen ersetzt und so bei gleicher Energieproduktion die klimaschädlichen CO2-Emissionen um 40 Prozent reduzieren kann. Der SBV hat bereits 1964 ein eigenes Zentralheizwerk in Betrieb genommen. Die Anlagen der Wohnungsbaugenossenschaft sind an die Stadtwerke übergeben und in das Fernwärmenetz der Flensburger Stadtwerke integriert worden. Aufgrund eines von der Ratsversammlung angenommenen Bürgerbegehrens wurde das Ziel der Klimaneutralität bei den Flensburger Stadtwerken um zehn Jahre auf das Jahr 2035 vorgezogen. Die Energiepartnerschaft mit den Stadtwerken hat der SBV 2023 erneut verlängert.
Aufklärung der Mitglieder
Grundlage energiesparenden Wohnens ist das korrekte Heizen und Lüften. Über das Thema informiert der SBV unter anderem in seinem digitalen Mieterordner, den jedes neue wohnende Mitglied nach der Unterzeichnung des Mietvertrages erhält. Darüber hinaus wird auf der SBV-Homepage, im Mitgliedermagazin SBV-Bote und über das Serviceportal "Mein SBV" über das Thema berichtet. Zudem informieren die SBV-Hausmeister vor Ort darüber, wie durch richtiges Heizen und Lüften Feuchtigkeitsprobleme behoben und Energiekosten eingespart werden können.
Heizungs- und Fernwärmeverbrauch
JAHR | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
Summe Verbrauch | 48.002,24 Mwh | 50.550,01 Mwh | 52.192,24 Mwh | 52.839,48 Mwh | 50.485,93 Mwh |
Summe Heizfläche | 378.332,80 m2 | 379.257,88 m2 | 379.257,8 m2 | 388.898,12 m2 | 388.898,12 m2 |
Verbrauch je Heizfläche | 0,12 Mwh | 0,11 Mwh | 0,14 Mwh | 0,14 Mwh | 0,13 Mwh |
JAHR | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
Summe Verbrauch | 48.709,89 Mwh | 46.404,61 Mwh | 517.39,31 Mwh | 54.260,27 Mwh | 43.206,88 Mwh |
Summe Heizfläche | 394.836,47 m2 | 409.706,55 m2 | 416.711,69 m2 | 437.719,71 m2 | 445.312,09 m2 |
Verbrauch je Heizfläche | 0,12 Mwh | 0,11 Mwh | 0,12 Mwh | 0,10 Mwh | 0,10 Mwh |
Einsatz regenerativer Energien
Der SBV bezieht seit 2009 CO2-neutralen Ökostrom aus norwegischer, zertifizierter Wasserkraft. Mit diesem Ökostrom-Angebot der Flensburger Stadtwerke werden das SBV-Verwaltungsgebäude sowie alle Fahrstühle und die Treppenhaus-, Keller- und Außenbeleuchtung in den SBV-Bestandsgebäuden versorgt. Auf dem SBV-Verwaltungsgebäude sowie auf einem der Bestandsgebäude im Timm-Kröger-Weg wurden in den Jahren 2010 und 2011 Photovoltaikanlagen installiert. Der Strom, der in den Anlagen erzeugt wird, wird in das Stromnetz eingespeist.
JAHRESZAHLEN UNSERER PHOTOVOLTAIK-ANLAGEN
WILLI-SANDER-PLATZ 1 INBETRIEBNAHME AM 01.05.2010 | TIMM-KRÖGER-WEG Inbetriebnahme am 01.07.2011 | ||
Jahr | Eingespeiste Menge kWh | ||
2010 | 13.838,1 | ||
2011 | 14.660,00 | 9.852,60 | |
2012 | 17.343,10 | 20.006,50 | |
2013 | 17.714,40 | 24.991,40 | |
2014 | 18.265,5 | 24.857,00 | |
2015 | 16.883,10 | 23.669,70 | |
2016 | 17.279,30 | 24.170,80 | |
2017 | 2.530,30* | 23.325,30 | |
2018 | 11.384,53 | 23.325,00 | |
2019 | 10.947,00 | 29.179,28 | |
2020 | 10.931,00 | 22.930,83 | |
2021 | 10.931,00 | 23.781,00 | |
2022 | 10.856,50 | 24.268,20 | |
2023 | 8.459,20 | 22.929,60 |
* Aufgrund einer Geschoßaufstockung war die PV-Anlage in 2017 nur teilweise im Einsatz.
Geräteausstattung
Der SBV hat im Bereich des Gartenservices 2017 damit begonnen, Kleingeräte nicht mehr mit Benzinantrieb, sondern in der Version mit Akkubetrieb anzuschaffen. Inzwischen werden rund xx Prozent der Kleingeräte, die im SBV-Gartenservice im Einsatz sind, mit Akku betrieben. Ein weiterer Ausbau in diesem Bereich soll folgen. Der Umstellung sind jedoch auch Grenzen gesetzt. So sind nicht alle Geräte im Akkubetrieb erhältlich oder können die notwendigen Leistungen erbringen. Die Anschaffungskosten von E-Fahrzeugen sind zudem deutlich höher als die von Modellen mit Verbrennungsmotoren.
AKKUGERÄTE IM GARTENSERVICE (NACH KAUFDATUM)
AKKUS*, LAUBBLÄSER, ASTKNEIFER, STABHECKENSCHEREN, HECKENSCHEREN & FREISCHNEIDER, Motorsägen | ||||||||
JAHR | VOR 2017 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
Anzahl | 19 | 8 | 7 | 6 | 6 | 19 | 2 | 24 |
*separate Aufführung, weil diese nicht in den Maschinen integriert sind
Mobilität
2012 hat der SBV das erste E-Auto in seine Dienstflotte integriert und ein E-Bike für Dienstfahrten im Nahverkehr angeschafft. Im selben Jahr wurde eine E-Tankstelle mit zwei Ladestationen vor der Zentrale in Betrieb genommen. Seit 2017 hat der SBV seine E-Mobilität kontinuierlich ausgebaut.
Seit 2015 ist der SBV Kooperationspartner des Carsharing-Anbieters cambio. Die Genossenschaft stellt Flächen für zwei der aktuell zwölf Stationen zur Verfügung. Außerdem hat der SBV die Startphase des Carsharing-Anbieters in Flensburg in den ersten drei Jahren finanziell unterstützt. SBV-Mitarbeitende nutzen die Fahrzeuge für Dienstfahrten.
Das in 2022 abgeschlossene SBV-Neubauprojekt WohnPark Tarup wurde auf Betreiben der Genossenschaft rechtzeitig vor Einzug der Mitglieder mit einer Haltestelle direkt vor Ort an den ÖPNV angeschlossen. Zudem steht für die rd. 300 Wohnungen eine E-Ladestation mit zwei Ladepunkten zur Verfügung.
Um mehr Menschen das CO2-neutrale Verkehrsmittel Fahrrad als Alternative zum Auto näherzubringen, beteiligt sich der SBV mit Mitarbeitenden-Teams an der jährlichen Aktion „Wir radeln – immer noch – zur Arbeit“. Als Gründungsmitglied des Flensburger Klimapaktes hat die Genossenschaft auch die Fahrradaktion „Frische Brötchen – Frische Luft“ mit ins Leben gerufen. Es handelt sich dabei um eine Initiative in Kooperation mit Bäckereien der Stadt.
Digitalisierung
Gemeinsam mit dem für den SBV tätigen IT-Dienstleister cbf-it wurden 2013 die Arbeitsplätze aller SBV-Mitarbeitenden so eingerichtet, dass der Energieverbrauch um bis zu 50 Prozent gesenkt werden konnte. Der SBV war damit landesweit eines der ersten Unternehmen, das auf Green-IT umgestellt hat. Mittlerweile gewinnt das Thema Datensicherheit und Datenschutz beim SBV zunehmend an Bedeutung. Während bei den IT-Umstellungen in den vergangenen Jahren der Schwerpunkt hauptsächlich auf der Energieeffizienz lag, liegt der Fokus heute auf der Einhaltung der strikten europäischen Datenschutzbestimmungen und der Gewährleistung der Datensicherheit unserer Mitglieder.
Durch die Verlagerung unserer Branchensoftware in die Cloud und die Ausstattung aller Arbeitsplätze mit energieeffizienten Notebooks in 2023/24, gewährleistet der SBV auch zukünftig eine nachhaltige und umweltfreundliche Arbeitsumgebung, die alle Anforderungen an moderne, sichere und flexible Arbeitsplätze erfüllt – unsere Fortführung der damaligen Green-IT-Strategie.
2018 hat der SBV für seine Mitglieder das Online-Serviceportal "Mein SBV" eingerichtet. So konnten auch der Papierverbrauch und die Anzahl der Postzustellungen im Bereich der Mitgliederkommunikation kontinuierlich gesenkt werden. Seit 2021 ist das Portal auch über eine App erreichbar. 2020 hat der SBV zudem damit begonnen, auf die mobile Wohnungsübergabe umzustellen. Der Ablauf dieses Aufgabenbereichs findet seither auf dem Tablet und somit ebenfalls papierfrei statt.
Auch die 2023 gestartete Implementierung neuer Analysetools im Bereich des Gebäude- und Bestandsmanagements ist Grundlage für künftig noch nachhaltigere Unternehmensentscheidungen.
Bäume und Wiesen
Seit 2013 trägt der SBV durch regelmäßige Baumpflanz-Aktionen dazu bei, dass rund um Flensburg und im Stadtgebiet jährlich Dutzende Tonnen CO2 gebunden werden. Seit 2022 lassen die Mitarbeitenden des SBV-Gartenservices die Grünflächen um Baumstämme und an Gehölzrändern unbearbeitet. So kann dort neuer Lebensraum für Insekten entstehen. Zudem wird durch diesen Schritt der Einsatz von Maschinen für Mäh- und Freischneidearbeiten reduziert – und damit die Lärm-Emission.
Für die Gesellschaft
Nachhaltigkeit im Bereich Soziales wird gewährleistet durch Gerechtigkeit, Chancengleichheit und Solidarität. Diese Forderungen decken sich mit den Leitgedanken von Genossenschaften. Die Satzung des SBV liefert hierzu eine gute Umsetzungsgrundlage. Konkret gelebt wird diese über das Quartiers- und Sozialmanagement, in den SBV-Gemeinschaftshäusern, über die SBV-Stiftung Helmut Schumann, durch zahlreiche Kooperationen, Spenden und Sponsoringaktivitäten sowie die genossenschaftliche Wohnraumvielfalt.
Satzung
Die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum und das lebenslange Wohnrecht seiner Mitglieder – diese beiden Aspekte sind grundlegend für die Arbeit des SBV. So ist in § 2, Absatz 1 der Satzung „die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ als Ziel der Wohnungsbaugenossenschaft festgelegt. In § 15, Absatz 1 folgt zudem die Festlegung des „dauernden Nutzungsrechtes des Mitgliedes bei Überlassung einer Genossenschaftswohnung“.
Quartiers- und Sozialmanagement
Der SBV hat 1993 einen eigenen Sozialarbeiter eingestellt. Mittlerweile sind drei SBV-Mitarbeiter im Bereich Sozialmanagement beschäftigt. Sie bieten allen wohnenden Mitgliedern der Genossenschaft eine Anlaufstelle zur allgemeinen Sozialberatung. Dabei geht es unter anderem um Wegweisung zu Fachberatungsstellen, Hilfen bei Anträgen (ALG2, Wohngeld, GEZ-Befreiung usw.) und Hilfen zur Überwindung von Mietschulden mit dem Ziel, einen Wohnungsverlust zu verhindern.
Auch die Entwicklung aktiver und lebendiger Nachbarschaften gehört zum Tätigkeitsfeld des SBV-Sozialmanagements. Sie wird unter anderem durch regelmäßige Quartiersfeste gefördert.
Eine besondere Rolle nimmt das Sozial- und Quartiersmanagement für den Stadtteil Fruerlund ein. Hier arbeitet das Quartiersmanagement auch an der Vernetzung aller im Quartier aktiven Akteure. Um das bürgerliche Engagement für das Quartier zu fördern, unterstützt die Genossenschaft zudem das Bürgerforum Fruerlund.
Eine weitere Aufgabe, in enger Kooperation mit der Stadt Flensburg, besteht in der Unterstützung von Menschen mit erheblichen Zugangsschwierigkeiten zum Flensburger Wohnungsmarkt. Mit der eigenen Wohnung ist dann häufig die Basis für weitere Resozialisierungsschritte gelegt.
Gemeinschaftshäuser
Der SBV betreibt mit seinem SBV-Gemeinschaftshaus 360° in unmittelbarer Nähe zur SBV-Zentrale sowie dem SBV-Nachbarschaftstreff KommRein im Norden der Stadt zwei Gemeinschaftseinrichtungen. In diesen Einrichtungen haben Flensburgerinnen und Flensburger unabhängig von einer Mitgliedschaft die Möglichkeit, an festen Angeboten teilzunehmen sowie in offenen Treffs gemeinsam ihre Freizeit zu verbringen.
Eine weitere Aufgabe, in enger Kooperation mit der Stadt Flensburg, besteht in der Unterstützung von Menschen mit erheblichen Zugangsschwierigkeiten zum Flensburger Wohnungsmarkt. Mit der eigenen Wohnung ist dann häufig die Basis für weitere Resozialisierungsschritte gelegt.
SBV-Stiftung Helmut Schumann
Die 2002 gegründete SBV-Stiftung Helmut Schumann ermöglicht es wenig finanzstarke Menschen jedes Alters und aller Nationalitäten, an Aktionen und Projekten rund um Kultur, Sport und Bildung teilzunehmen. Darüber hinaus werden über die Stiftung soziale Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe gefördert und die Seniorenarbeit unterstützt. Über die Vergabe der Gelder wird jährlich in den Sitzungen des Stiftungsvorstands entschieden.
SBV-STIFTUNG HELMUT SCHUMANN – AUSSCHÜTTUNG DER STIFTUNGSGELDER UND ANZAHL DER TEILNEHMENDEN IN KINDERCAMPS
Jahr | Ausschüttung Stiftungsgelder | Anzahl teilnehmende Kindercamps |
2012 | 90.185,05 | 20 |
2013 | 99.827,22 | 20 |
2014 | 80.946,17 | 21 |
2015 | 79.899,25 | 21 |
2016 | 75.876,39 | 24 |
2017 | 76.305,33 | 23 |
2018 | 64.697,23 | 23 |
2019 | 60.012,19 | 24 |
2020 | 35.666,62 | entfallen wegen Corona |
2021 | 71.194,26 | 19 |
2022 | 56.654,29 | 20 |
2023 | 67.833,28 | 20 |
Kooperationen, Spenden und Sponsoring
Der SBV sowie die SBV-Stiftung Helmut Schumann kooperieren in vielen Bereichen ihrer Arbeit mit (sozialen) Einrichtungen vor Ort. Dazu gehören unter anderem Bildungseinrichtungen (Schulen und Kindergärten), die Flensburger Flüchtlingshilfe, Kirchengemeinden, Sozialdienste der Stadt, Sportvereine, Jugendzentren, die Obdachlosenhilfe, das Haus der Familie, der Frauen-Notruf und eine weitere Einrichtung zur Unterstützung von Familien, der Verein Schutzengel. Besonders vielfältig sind die Kooperationsnetzwerke der Wohnungsbaugenossenschaft im Quartiers- und Sozialmanagement. Über die organisatorische Zusammenarbeit hinaus fördert der SBV zahlreiche Projekte und Einrichtungen aus den Bereichen Kultur, Sport, Bildung und Event finanziell durch Spenden und Sponsoring. Von diesem finanziellen Engagement können, unabhängig von einer Mitgliedschaft beim SBV, alle Flensburgerinnen und Flensburger profitieren. Seit 2022 unterstützt die Wohnungsbaugenossenschaft zudem einen Projektraum für nachhaltige Ideen mit Leihladen, Kleidertausch und Foodsharing-Angebot.
SPENDEN UND SPONSORINGS
Jahr | Spenden | Sponsorings |
2012 | * | * |
2013 | 25.253,50 € | 59.877,81 € |
2014 | 41.675,00 € | 82.568,23 € |
2015 | 57.921,21 € | 103.165,51 € |
2016 | 46.247,34 € | 111.051,23 € |
2017 | 31.579,00 € | 111.183,00 € |
2018 | 24.974,50 € | 102.365,46 € |
2019 | 30.481,00 € | 98.021,67 € |
2020 | 27.436,00 € | 67.090,66 € |
2021 | 72.356,00 € | 83.670,86 € |
2022 | 91.556,00 € | 88.073,95 € |
2023 | 89.000,00 € | 92.000,00 € |
* Einführung und Nutzung neues ERP-System in 2013, Daten von 2012 können nicht genau dargestellt werden.
Wohnraumvielfalt
Ziel des SBV ist es, Menschen aller Altersgruppen und in allen Lebenssituationen passenden Wohnraum anzubieten. Das Wohnungsangebot ist mit Ausnahme einer Seniorenwohnanlage in Husby auf die Stadt Flensburg begrenzt. In Flensburg ist der Wohnungsbestand über das gesamte Stadtgebiet verteilt. In allen Quartieren bietet der SBV Wohnraum in unterschiedlichen Größen. Durch laufende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen weisen die Genossenschaftswohnungen im Durchschnitt eine hohe Wohnqualität auf.
Das Portfolio der Wohnungsbaugenossenschaft umfasst neben einem großen Bestand an Wohnungen unterschiedlicher Größe und Lage eine Wohnanlage für Studierende und Auszubildende (Erstbezug 2014) sowie mehrere Angebote für ältere Menschen. In seinen drei Servicehäusern, seiner Anlage für aktive Senioren sowie der 2019 eröffneten ersten Demenz-WG in Flensburg arbeitet der SBV mit Pflegedienstleistern zusammen.
Der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtbestand liegt bei xx Prozent. Besonders bei Neubauten achtet der SBV zudem darauf, die Wohnungen von Beginn an barrierearm zu gestalten.
Für das nachhaltige Wirtschaften
Nachhaltigkeit im Bereich Wirtschaft fordert Unternehmen dazu auf, ihren Fokus nicht allein auf maximalen Profit, sondern auf das eigene langfristige und sichere Bestehen zu richten. Dieses Ziel ist bereits in den Leitgedanken einer Genossenschaft verankert: Das Vermögen der Genossenschaft gilt es zu erhalten, gegen Risiken zu schützen und weiterzuentwickeln. Dies gewährleistet der SBV mit seiner Gremienarbeit, seiner Risikostrategie, seiner Finanzierungsstrategie und der Ausgestaltung seiner Geschäftsbeziehungen. In allen Bereichen – seien es die Bauvorhaben oder das Nachhaltige Finanzmanagement (Green Finance) – geht der SBV bewusst und gezielt Schritte, die den Umbruch hin zu einer nachhaltigen Wirtschaft unterstützen. Einen Rahmen dazu gibt unter anderem die EU-Taxonomie-Verordnung vor.
Gremienarbeit
Der Aufsichtsrat und die Vertreterversammlung sind die Gremien, die die Arbeit des SBV kontrollieren und kritisch im Blick behalten. Gegenüber beiden Gremien ist der SBV-Vorstand verpflichtet, seine Geschäftsführung kontinuierlich und transparent darzustellen. Dies geschieht auf den regelmäßig stattfindenden gemeinsamen Sitzungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand. Darüber hinaus trifft sich der Aufsichtsrat mindestens zweimal jährlich zu internen Sitzungen. Weitere Arbeitstreffen finden unter den Mitgliedern der zwei Fachausschüsse des Aufsichtsrates (Prüfungsausschuss, Bau- und Wohnungsausschuss) zusammen mit dem Vorstand statt.
Gewählt wird der Aufsichtsrat durch die Vertreterversammlung. Sie ist das höchste Gremium der Genossenschaft und wird über eine Wahl durch die Mitglieder zusammengesetzt. Aktuell besteht die Vertreterversammlung aus 58 Mitgliedern. Einmal jährlich informiert der Vorstand die Vertreterversammlung über die aktuellen und geplanten Projekte. Die Versammlung beschließt über den Jahresabschluss und stimmt unter anderem über die Verteilung des Jahresgewinns ab.
Risikostrategie
Die angemessene Berücksichtigung potenzieller Umweltfaktoren und sozialer Aspekte ist fester Bestandteil der internen Risikoprüfungsprozesse beim SBV. Jährlich erstellen die einzelnen Abteilungen eine Risikoübersicht für ihren Bereich. Dort werden unter anderem Auswirkungen, Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit unterschiedlicher Risiken bewertet. Dadurch und im Zusammenspiel mit dem Unternehmenscontrolling und Berichtswesen hat der SBV ein Frühwarnsystem implementiert, das es der Genossenschaft ermöglicht, auf intern und extern auftretende Risiken zu reagieren.
Um seine Finanzen kontinuierlich im Blick zu behalten, hat der SBV zudem entsprechende Steuerungsinstrumente eingeführt. So wird die fünfjährige Finanz- und Wirtschaftsplanung in einem Jahresworkshop mit allen Führungskräften besprochen und durch Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen. Die Planzahlen werden laufend überwacht und nachjustiert. Eine grundsätzliche Planfortschreibung erfolgt spätestens alle 3 Monate.
Für noch gezieltere Investitionen in den eigenen Bestand hat der SBV als Folge einer internen Organisationsumstrukturierung 2020 den Geschäftsbereich Unternehmensentwicklung aufgebaut.
Finanzierung
Grundlage der Finanzierungsstrategie des SBV sind langfristige Darlehensabschlüsse und das Bauen mit öffentlichen Mitteln.
Mit seiner eigenen Spareinrichtung (seit 2011) hat sich der SBV zudem finanziell unabhängiger gemacht. Die Sparmittel werden für die Rückzahlung von Bankkrediten sowie die Finanzierung von Neubau- und Sanierungsprojekten genutzt. So sichert der SBV die Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnraums und bietet seinen Mitgliedern im Gegenzug eine krisensichere Sparmöglichkeit mit zum Teil besseren Konditionen als bei den Banken vor Ort.
Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten tragen entscheidend zu sozialverträglich gestalteten Mieten beim SBV bei. Der gute Zustand der Wohnungen sowie die günstigen Mieten zeigen sich zudem in einer seit Jahren stabil niedrigen Leerstandsquote.
Trotz der regelmäßigen Investitionen in den Bestand zeigt die Tilgungsquote, dass der SBV weiterhin in der Lage ist, seine Schulden kontinuierlich abzubauen. Dies ist – zusammen mit dem niedrigen dynamischen Verschuldungsgrad und der tendenziell steigenden Eigenkapitalquote – ein weiteres Indiz für die nachhaltige Wirtschaftsweise des SBV.
UNTERNEHMENSKENNZAHLEN ZUM NACHHALTIGEN WIRTSCHAFTEN
JAHR | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
EK-Quote | % | 17,0 | 18,2 | 19,0 | 20,0 | 20,0 | 20,8 | 20,4 | 20,3 | 20,8 | 21,0 | 21,6 | 22,3 |
Investitionen im Bestand je m² Unternehmen | €/m² | 32,8 | 37,1 | 31,1 | 32,7 | 42,8 | 54,3 | 47,0 | 47,0 | 32,7 | 49,1 | 45,7 | 41,8 |
Instandhaltungskosten je m² Unternehmen | €/m² | 32,8 | 17,8 | 19,2 | 18,2 | 19,8 | 23,1 | 20,8 | 21,4 | 24,3 | 24,6 | 21,7 | 21,8 |
Durchschn.verz.der Spareinr. Unternehmen | % | 2,5 | 2,6 | 1,8 | 1,8 | 1,7 | 1,4 | 1,1 | 0,8 | 0,7 | 0,5 | 0,5 | 1,5 |
Leerstandsquote Unternehmen | % | 0,8 | 1,0 | 1,8 | 0,4 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,9 | 0,7 | 1,5 | 2,1 | 1,8 |
Tilgungsquote (planmäßig) mit Sparmitteln | % | 2,6 | 2,3 | 2,2 | 2,1 | 2,1 | 0,5 | 2,2 | 2,3 | 2,4 | 2,4 | 2,6 | 2,8 |
Durchschnittszins Kapitalgeber | % | 3,5 | 3,1 | 2,9 | 2,8 | 2,2 | 1,6 | 1,4 | 1,3 | 1,4 | 1,3 | 1,4 | 1,5 |
Durchschnittszins Kapitalgeber ohne öffentliche Mittel | % | 4,9 | 4,6 | 4,4 | 4,2 | 2,9 | 2,1 | 1,7 | 1,4 | 1,5 | 1,7 | 1,7 | 1,6 |
Durchschnittliche Wohnungsmiete | €/m² | 4,79 | 4,79 | 4,95 | 5,05 | 5,13 | 5,23 | 5,28 | 5,45 | 5,53 | 5,57 | 5,84 | 5,96 |
Dynamischer Verschuldungsgrad | Jahre | 22 | 20 | 23 | 24 | 23 | 25 | 23 | 23 | 25 | 25 | 22 | 23 |
DARLEHEN SOZIALE WOHNRAUMFÖRDERUNG
JAHR | KREDITVOLUMEN |
2012 | * |
2013 | 50.009.214,00 € |
2014 | 54.322.095,00 € |
2015 | 54.138.409,00 € |
2016 | 50.565.532,00 € |
2017 | 51.650.140,00 € |
2018 | 64.980.025,00 € |
2019 | 72.326.508,00 € |
2020 | 75.519.671,00 € |
2021 | 77.587.978,00 € |
2022 | 84.309.470,00 € |
2023 | 82.598.512,97 € |
* Altes ERP-Sytsem, Zahlen nicht genau darstellbar
Geschäftsbeziehungen
Der SBV arbeitet mit einer Vielzahl unterschiedlicher Geschäftspartner zusammen. Der überwiegende Teil der Geschäftsbeziehungen zu Handwerkern, Bauunternehmen, IT- und anderen Dienstleistern besteht seit vielen Jahren. Diese langjährige Zusammenarbeit mit den meist lokalen Partnern ist Basis für gegenseitiges Vertrauen und Verlässlichkeit. Dies stellt sich besonders in Zeiten gesundheitlicher und weltpolitischer Krisen als für beide Seiten wertvoll heraus.
Für die Genossenschaft
Der SBV lebt den genossenschaftlichen Gedanken auch in der internen Verwaltung. Dies zeigt sich in seiner Verantwortung als Ausbilder, in den Fort- und Weiterbildungsangeboten, der Bezahlung und den Sozialleistungen sowie in der gesundheitlichen Vorsorge für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Genossenschaft. Besonders im Bereich der Ausbildung hat der SBV mit der Möglichkeit eines dualen Studiums in 2022/23 neue Impulse gesetzt. Die Genossenschaft sieht dies als Möglichkeit, sich weiterhin als attraktiver Arbeitgeber am Markt zu positionieren und Mitarbeitende langfristig zu binden.
Genossenschaftlicher Gedanke
Insgesamt sieht sich der SBV auch in seinen internen Anliegen dem genossenschaftlichen Gedanken verpflichtet, nach dem Menschen ihre Kräfte und Ressourcen bündeln und in starken und stärkenden Gemeinschaften zum wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Nutzen aller Beteiligten handeln. Ein respektvoller Umgang auf allen und über alle Ebenen hinweg und der Grundsatz „gleiche Bezahlung für gleiche Arbeit“ prägen das Miteinander beim SBV.
Ausbildung
Der SBV bildet in der Regel pro Jahrgang vier Auszubildende zu Immobilienkaufleuten aus. Die Auswahl erfolgt selbstverständlich unabhängig von Geschlecht oder Herkunft der Bewerberinnen und Bewerber. Einer realen Abbildung dieser Chancengleichheit sind allein durch die eingehenden Bewerbungen Grenzen gesetzt.
Die Ausbildung beim SBV findet auf Basis des jeweils aktuellen Ausbildungsrahmenplans in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft statt. Dabei legt der SBV Wert auf eine hohe fachliche Qualität der Ausbildung sowie auf eine Vermittlung des Genossenschaftsgedankens. Die Auszubildenden übernehmen regelmäßig eigenständig einzelne Projekte. Die soziale Anbindung an das Unternehmen wird unter anderem durch hausinterne gemeinsame Aktivitäten gefördert.
Mit vier Auszubildenden pro Jahrgang hat sich der SBV bewusst dazu entschieden, über den eigenen Bedarf hinaus auszubilden und so einen Beitrag gegen einen Fachkräftemangel in der Wohnungswirtschaft zu leisten.
Initiativ gegen Fachkräftemangel
Angesichts des steigenden Fachkräftemangels geht der SBV neue Wege: Zusätzlich zu den vier Auszubildenden im Bereich Immobilienkauffrau/-mann hat die Genossenschaft eine weitere Ausbildungsstelle in Form eines industriebegleitenden Studiums geschaffen. Die erste Bewerberin hat 2023 ihr erstes Studienjahr in der Genossenschaft absolviert. Hochschulpartner ist das Forschungs- und Entwicklungszentrum an der Fachhochschule Kiel. Das Studium mit Fachrichtung Bauingenieurswesen zielt auf den konkreten Bedarf in der technischen Abteilung des SBV ab und soll dem hier bestehenden Fachkräftemangel entgegenwirken. Die Studierende sammelt während ihres Studiums praktische Erfahrungen und begleitet diverse Bauprojekte beim SBV. Die Vergütung beim SBV erfolgt analog zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-frau und ist an den wohnungswirtschaftlichen Tarifvertrag angelehnt, so dass Studierende während des gesamten dreijährigen Studiums eine finanzielle Lebensgrundlage haben.
Jürgen Möller, SBV-Vorstandsvorsitzender: „Mit dem Angebot eines industriebegleitenden Studiums beim SBV schaffen wir eine weitere Möglichkeit, Fachkräfte von Beginn an in unsere Unternehmen zu integrieren. Darüber hinaus bieten wir jungen Menschen die Chance, in nur drei Jahren ein Studium abzuschließen und begleitend bereits wertvolle praktische Erfahrungen zu sammeln.“
Fort- und Weiterbildung
Ein individuell und auf den jeweiligen Arbeitsplatz abgestimmtes Fort- und Weiterbildungsangebot ist fester Bestandteil der Personalentwicklung beim SBV. Ziel ist es, das Fachwissen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kontinuierlich auf dem aktuellen Stand zu halten.
Darüber hinaus haben diese die Möglichkeit, ihr Fachwissen in Seminaren externer Anbieter nach persönlichen Neigungen punktuell zu vertiefen und sich gezielt auf neue oder erweiterte Aufgaben vorzubereiten. Auch die persönliche Entwicklung der Führungskräfte spielt bei der Wohnungsbaugenossenschaft eine große Rolle.
Der individuelle Fort- und Weiterbildungsbedarf wird in Mitarbeitergesprächen mit der jeweiligen Abteilungsleitung geklärt. Diese finden mindestens einmal jährlich statt. Die Kosten der Weiterbildungsmaßnahmen werden in der Regel zu 100 Prozent übernommen, inklusive anfallender Fahrt- und Unterbringungskosten.
Bezahlung und Sozialleistungen
„Verlässlich als Arbeitgeber“ lautet einer der Leitsätze des SBV. Im Leitbild heißt es dazu einleitend: „Wir bieten einen sicheren Arbeitsplatz mit einer guten beruflichen Perspektive und sind ein zuverlässiger sowie verantwortungsvoller Arbeitgeber, der seiner Fürsorgepflicht nachkommt.“ Um diesem Anspruch gerecht zu werden, bekennt sich der SBV unter anderem zur Bindung an den Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft.
Gesundheitliche Vorsorge
Im Bereich der Gesundheitsvorsorge kooperiert der SBV mit einer Massagepraxis, einem Sportverein und einem Fitnessstudio. Deren Dienstleistungen und Angebote können alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kostenfrei bzw. zu vergünstigten Konditionen nutzen. Außerdem bietet der SBV seinen Mitarbeitenden die Möglichkeit, auch für den privaten Gebrauch für sich und den Lebenspartner E-Bikes zu leasen.
BERICHT DES
AUFSICHTSRATES
Aktuell erlebt die Wohnungswirtschaft in vielerlei Hinsicht einen weitreichenden Vorzeichenwechsel. Nach mehr als einem Jahrzehnt weitgehend stabiler Rahmenbedingungen sind zu den Herausforderungen, wie etwa der Gestaltung des Klimawandels, zahlreiche weitere und in ihrer Kombination besonders komplexe Themen hinzugekommen. Hier sind der demographische Wandel und der daraus resultierende Fachkräftemangel ebenso zu nennen wie die Digitalisierung oder der starke Anstieg der Baukosten. Die Kumulation aktueller Krisen erhöht die Brisanz dieser Themen und stellt die Wohnungswirtschaft bundesweit vor enormen Herausforderungen.
Bericht des
Aufsichtsrats
Aktuell erlebt die Wohnungswirtschaft in vielerlei Hinsicht einen weitreichenden Vorzeichenwechsel. Nach mehr als einem Jahrzehnt weitgehend stabiler Rahmenbedingungen sind zu den Herausforderungen, wie etwa der Gestaltung des Klimawandels, zahlreiche weitere und in ihrer Kombination besonders komplexe Themen hinzugekommen. Hier sind der demographische Wandel und der daraus resultierende Fachkräftemangel ebenso zu nennen wie die Digitalisierung oder der starke Anstieg der Baukosten. Die Kumulation aktueller Krisen erhöht die Brisanz dieser Themen und stellt die Wohnungswirtschaft bundesweit vor enormen Herausforderungen
Das gilt im Besonderen auch für Wohnungsgenossenschaften wie den SBV, denen der bereits im Geschäftsbericht des Vorstandes erwähnte Spagat gelingen soll, trotz des negativen Einflusses der genannten Rahmenbedingungen auf ihre wirtschaftlichen Handlungsspielräume auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können.
Damit dieser Spagat gelingt, war ein wesentliches Beratungsthema im Geschäftsjahr 2023 eine genaue Analyse der Ausgaben und Einnahmen des Unternehmens und die daraus resultierenden Folgerungen für die künftige Strategie des SBV und dessen Ergebnisentwicklung.
Die bisherige Entwicklung der Ergebnisse zeigt, dass der SBV trotz aller Schwierigkeiten auf einem gesunden Fundament weiterhin gut dasteht.
Grund dafür ist zuallererst die hervorragende Arbeit des Vorstandes, der Führungskräfte und aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des SBV. Grund dafür ist zudem die gute Zusammenarbeit des SBV mit seinen bewährten Partnern vor Ort, allen voran den Stadtwerken, sowie die hervorragenden Kontakte zu den Fachverbänden und der Landespolitik, die auch die Grundlage für eine aktive Beteiligung des SBV an der Gestaltung der Wohnraumförderung in unserem Land waren. Diese ist in keinem anderen Bundesland so hoch wie in Schleswig-Holstein.
Einen weiteren sichtbaren Beweis für das gesunde Fundament unserer Genossenschaft feiern wir im Juli 2024: das 75-jährige Bestehen des SBV.
Wie geplant lag der Fokus der durchgeführten Arbeiten im Geschäftsjahr 2023 auf energetischen Sanierungsmaßnahmen. Zudem wurde mit der Fertigstellung des Neubaus ein zukunftssicheres Zuhause für das Familienzentrum als wichtigem Anlaufpunkt im Quartier Fruerlund geschaffen.
Personell gab es in 2023 durch das altersbedingte Ausscheiden unseres langjährigen und verdienten Mitglieds Hans-Christian Jordt eine Veränderung im Aufsichtsrat. Mit Jörg Matthiessen wählte die Vertreterversammlung im Mai 2023 auf Vorschlag des Aufsichtsrates einen Nachfolger aus den eigenen Reihen. Als Inhaber der Tischlerei Warnke mit Sitz in Glücksburg bringt Herr Matthiessen neben seiner kaufmännischen Kompetenz auch seine langjährige Erfahrung als Auftragsunternehmen des regionalen Wohnungsbaus in den Aufsichtsrat mit ein.
Der Jahresabschluss 2023 wurde am 25.3.2024 in der gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand abschließend geprüft. Er wird der Vertreterversammlung am 16.5.2024 zur Beschlussfassung vorgelegt werden.
Die Arbeit des Aufsichtsrates im Berichtsjahr erfolgte unter anderem in
3 Sitzungen des Aufsichtsrates,
6 gemeinsamen Sitzungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand
sowie 3 Sitzungen der Fachausschüsse (Prüfungsausschuss, Bau- und Wohnungsausschuss).
Der Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. hat die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung über
die Geschäftsführung 2023
(Prüfungszeitraum März 2023–März 2024),
die Buchführung 2023,
den Jahresabschluss zum 31.12.2023,
den Lagebericht 2023
sowie über die wirtschaftlichen Verhältnisse des SBV durchgeführt. Der Prüfungsbericht für das Genossenschaftsjahr 2023 wurde dem Aufsichtsrat vorgelegt und gemeinsam mit dem Vorstand beraten.
Der Prüfungsverband hatte keine Beanstandungen, Ergänzungen oder Hinweise, die einer Berichterstattung bedürfen.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung
1. ... den Jahresabschluss 2023 in der vorliegenden Fassung zu genehmigen.
2. ... den Lagebericht des Vorstandes anzunehmen.
3. ... dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2023 zuzustimmen.
4. ... dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung zu erteilen.
Im Namen des gesamten Aufsichtsrates gilt abschließend mein nochmaliger Dank dem Vorstand, dem Führungskreis und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des SBV für die im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut erfolgreich geleistete Arbeit und ihren engagierten Einsatz für unsere Genossenschaft und unsere Mitglieder!
Flensburg, 25. März 2024
Jan-Kai Jensen
Vorsitzender des Aufsichtsrates